아래의 사항은 본인이 오랫동안 논리적, 합리적으로 연구한 결과 나온 예상도로서

개포동 대청아파트 소유자분들만 보시기 바라며 어떠한 법적책임은 없음을 알립니다.

1. 대청아파트 주변 환경 및 개발계획

1-1. 양재천

영동6교와 대치교 사이에 16,000평 정도의 덮개 공원이 세텍개발에 따라 조성될 것입니다.

세텍에 100층 빌딩과 70~80층 초고층 빌딩 6개 정도가 건축되면 필수적으로 덮개공원을

만들 것입니다.

1-2. 탄천

탄천 노상주차장을 폐쇄하고 이곳에 대규모 공원을 조성할 예정입니다.

또한, 이곳부터 물재생센터까지의 탄천 양안을 모두 친환경 공원으로 조성합니다.

대청아파트부터 양재천을 끼고 잠실운동장까지 숲이 조성된 수변공원을 산책할 수 있습니다.

1-3. 물재생센터

학여울역 인근 대규모 부지 개발의 기부금으로 마루공원을 3배 확장하여 수서1단지에 조성한

공원과 무지개 다리로 연결하여 61,000평의 대규모 숲을 만들 예정입니다. 하수처리 시설은 100%지하화 하여 냄새없는 클린 공원이 될 것이며 마루공원 밑의 넓은 빈 공간은 향후

클린 버스공영차고지가 될 것입니다. 양재천 덮개공원과 마루공원을 합하면 10만평이 됩니다.

2-1. 복합 환승센터

삼성역과 비슷한 크기의 환승센터가 버스중앙차선의 형태로 학여울역과 대모산역으로

조성됩니다. 동부수도사업소 대지에 초고층 빌딩이 들어옴에 따라 버스정류장이 GS학여울

주유소쪽으로 대규모로 신설됩니다.

2-2. 버스중앙차선

삼성역 주변의 혼잡도를 완화하고자 영동대교부터 수서역까지 버스중앙차선을 설치합니다.

테헤란로에도 버스중앙차선을 신설합니다. 강남역으로의 접근이 엄청 편리해집니다.

1번 버스를 타고 교통정체 없이 삼성역으로 가고 또한 강남역행 버스노선이 신설될 것입니다.

2-3. 위례신사선

덮게공원을 통하여 학여울역에서 위례신사선,3호선,GTX-C를 편리하게 이용할 수 있습니다.

2-4. 대모산역

대모산역에 분당선 급행열차가 정차합니다. 급행열차 정차를 위한 대피선이 계획되어 있습니다.

2-5. 삼성역과 수서역

삼성역에는 남부급행철도가 서울시에 의해 건설됩니다. 수서역에서 경강선에 연결철도가

건설됩니다.

2-6. 학여울역

학여울역에는 위례신사선, GTX-C, A노선과, 버스중앙차선이 생깁니다.

GTX-C노선은 기존 과천선(4호선 일부)을 이용할 것으로 보이며 그 노선 상 학여울역을

지나게 되는데 이 경우 학여울역 개발과 맞물려 자연스럽게 학여울역에서 정차할 것입니다.

GTX-A노선은 그 노선이 학여울역 근처를 지나는데 향후 SK본사와 초대형 쇼핑몰이

들어오면 역이 근처에 신설될 것으로 보입니다.

2-7. 삼성병원역

위례-과천선이 현재 노선으로 시끄럽습니다. 구룡역에 정차역이 생기면 강남특혜라는 시비가

붙고 또한 공공성이 떨어지는 선택이 될 수 있으므로 삼성병원 사거리에 삼성병원역이

생길 것으로 보입니다. 지하철 노선은 그 선형이 대단히 중요한 데 그 선형과 이용객을

고려할 때 삼성병원 사거리에 역이 생기는 것은 너무 당연한 일일 것입니다. 대청아파트에서

도보로 12분걸립니다. 또 하나의 역세권이 됩니다.

2-8. 수서역과 세곡동, 성남고등지구, 판교를 연결하는 3호선 지선 건설

강남구 김현희 의원에 따르면 수서역과 세곡동을 연결하는 3호선 지선 타당성 용역 검사가

2018년 2~3월쯤에 발표된다고 합니다. 경제성이 높을 것으로 예상되는데 이 경우 성남

고등지구와 월곶판교선이 연결되는 판교역까지 연결될 것으로 예상됩니다. 대청역에서

판교역까지 6정거장이면 도달할 수 있습니다. 판교역에 많은 직장인이 있는데 이렇게 되면

굳이 판교에서 살지 않고 강남에서도 얼마든지 출퇴근이 가능하기 때문에 개포동, 일원동으로

많이 이사올 것으로 생각됩니다.

3-1. 대모산 터널

일원터널 옆에 대모산 터널을 건설하여 서울-용인 고속도로와 영동대로를 일직선으로

연결합니다.

3-2. 대치교와 영동6교

동부간선도로의 지하 스마트웨이 건설의 출입로가 대치지하차도 근처가 되고 SK본사와 초고층

빌딩이 6개 정도 들어옴에 따라 발생되는 차량 통행을 위해 대치교와 영동6교는 증설 작업을

할 것입니다. 증설작업을 하면서 영동6교와 대치교 사이에 덮개공원을 만듭니다.

3-3. 영동대교 확장

강북사람들의 삼성역 접근성 제고를 위해 영동대교가 확장됩니다.

4-1. 학여울역

학여울역에 초고층 빌딩(100층 이상)을 건설하여 전시, 판매, 컨벤션, 업무 시설이

들어서는데 특히, 이마트, 전통 재래시장 같은 대규모 판매시설이 들어올 것으로 보입니다.

SK가 제안한 대규모 개발사업에 대해 2018년에는 서울시가 승인할 것으로 보입니다.

4-2.서울시 동부도로 교통사업소

GS자이 바로 뒤의 서울시 동부도로 교통사업소 인근 부지면적이 26,000평으로 현대건설

부지보다 1,000평이나 더 넓은데 이곳을 민간에게 매각, 개발하게 할 것인데

이 경우 막대한 기부금이 발생할 것으로 보이며 이 기부금으로 마루공원 및 양재천 덮개공원을

만들 것입니다. 26,000평에는 70~80층 이상의 초고층 빌딩 4개 정도가 들어섭니다.

4-3.코원에너지

서울시 동부도로 교통사업소 맞은 편 코원에너지 부지는 그 면적이 22,000평의 대규모로

이곳에 초고층 빌딩 4개 동과 이케아 같은 대규모 판매시설이 들어설 것입니다. SK본사가

들어올 것으로 보입니다. 강남에는 삼성, 현대, 롯데, SK등의 본사가 들어오게 되네요.

5.초거대 지하 복합쇼핑몰 건설

1990년대 초반 극동건설은 삼성역부터 학여울역까지 지하쇼핑몰 건설을 제안한 적이 있는데

이제 이 프로젝트가 재가동되려고 합니다. 여기서 나오는 분양대금으로 건설비용을 충당하면

서울시 부담은 전혀 없게 되면서 많은 청년 일자리가 생겨납니다.

나. 재건축

1. 재건축 건축기준

1-1.용적율

대청아파트 용적율 183%인데 일반적으로 180% 이하이면 재건축이 리모델링보다 낫다고

전문가들은 보고 있습니다. 한신18차APT는 용적율 299.47%로 재건축합니다.

현재의 300%용적율로 재건축을 할 경우 일반분양분은 임대주택을빼고 대략160세대입니다.

3년 뒤에 분양가 6,000만원으로 매우 저렴하게 일반분양할 경우 수입은 대략2천2백억정도이고

기존 주택 822세대의 건축비를 평당450만원으로 책정하여 공사하면 공사비가 대략 일천억정도

가되니 지금 300%용적율로도 재건축을 할 경우 분담금은 매우 적어지게 됩니다. 분담금은 거의

내지 않아도 됩니다. 만일, 세택개발에 따라 대청아파트 부지가 준주거지역으로 종상향 될 경우

용적율 400%의 주상복합아파트를 지을 수 있습니다.

1-2. 용적율 상향

1)서울시에 촘촘히 건설된 지하철의 수송능력을 볼 때 현재의 용적율을 법정 상한선까지

올려도 아무 문제가 없는데 그 증거로 이전 정권은 지자체 조례를 폐기하고 무조건 법정

상한선까지 올리려고 했습니다. 강북지역의 재건축을 위해서라도 시행령으로 묶어놓은

250%를 법정 상한선인 300%로 올릴 것입니다.

우수디자인, 리모델링이 용이한 구조, 장수명 주택, 신재생에너지, 지능형 건축물로 지으면

20%용적율을 추가로 받습니다. 이 경우 320%까지 용적율을 받습니다.

더군다나 학여울역 개발과 동부수도사업소, 코원에너지 대지에 초고층 빌딩들이 들어오려면

서울시에서는 이곳을 최소 일반상업지역 또는 중심상업지역으로 종상향 해줘야 하는데

이 경우 대청은 준주거지역이 됩니다. 준주거지역 용적율은 400%입니다.

SH공사와 서울시는 영구임대주택의 대지를 준주거지역으로 종상향하여 늘어나는 가구수를

일반분양하여 공사비를 충당하려 하고 있습니다. 이미 중계1단지 영구임대주택을 시범적으로

하고 점차 계속 확대해 간다는 전략입니다. (12월21일 매일경제 25면) 일반분양값만 3,000억이

넘어 SH공사와 서울시는 돈한푼 안들이고 재건축을 할 수 있게 되었습니다. SH1단지가 준주거지역으로 종상향되면 그 옆에 붙은 대치2단지와 대청아파트도 당연히 준주거지역으로 종상향을

해줄 것입니다.

2)과도한 분담금으로 재건축에 엄두를 못내는 강남 이외의 아파트들에 대한 배려로

서울시는 용적율을 올릴 수 밖에 없습니다. 용적률을 현행대로 묶어 놓으면 15층 이상의

중층아파트들은 슬럼화 되고 노후화되어 도시미관을 해칠 뿐만 아니라 거주민들의

삶 또한 최악이 됩니다.

이미 전 세계는 수도가 메가시티로 변신해가고 있는 추세인데 서울시도 메가시티로 가려면

층수완화는 필수적이 될 것입니다.

1-3. 기부채납

기부채납 비율은 7.3%인데 이 중 50%는 현금납부가 가능합니다. 기부채납 비율은

대청아파트의 경우에는 오히려 호재입니다. 50%를 현금으로 납부 후 나머지 50%는

진입도로 확장으로 사용됩니다. 어차피 초고층 아파트가 되고 세대수가 많아지면

자비로라도 진입도로를 넓혀야 하는데 이 기부채납으로 넓히면 되는 것 아닐까요!

1-4. 최고층수제한완화

잠실주공5단지가 50층입니다. 그곳보다 더 좋은 입지인 대청은 50층 최고층수를 얻어낼 수

있습니다. 학여울역과 동부수도사업소, 코원에너지 가스회사 부지가 일반상업지역 또는

중심상업지역으로 용도변경되면 그 대지에 접해 있는 대청아파트 부지는 최소한

준주거지역으로 종상향 될 것입니다. 준주거지역은 층수에 제한이 없습니다.

은마아파트는 33평이상이고 우리 대청은 평균 20평이하니까 특혜시비도 없겠지요.

SH공사는 중계1단지 영구임대아파트를 재건축하려고 합니다. 제3종 일반주거지역을

준주거지역으로 종상향하고 층수는 40층이상으로 해서 일반분양하면 재건축비용을 충분히

뽑을 수 있을 것으로 보고 있습니다. SH공사 산하의 영구임대아파트 단지를 준주거지역으로 종상향하면서 층수도 40층까지로 하려고 합니다. 이 경우 SH1단지 영구임대아파트도

40층이상으로 층수를 완화해주겠지요. 그럼 대청아파트의 층수도 분명히 완화해줄 것입니다.

전세계의 수도는 이미 메가시티가 되고 있습니다. 서울시도 메가시티로 가려면 층수완화는

필수가 될 것입니다.

1-5. 임대주택 의무비율

서울시 임대주택 의무비율은 20%입니다. 대부분의 지방자치단체의 임대주택 의무비율은

없거나(인천시) 5%이하입니다. 다른 지방자치단체와의 형평성 문제도 있고 현실적으로

이 비율을 5%이하로 낮추지 않을 경우 노후아파트의 슬럼화가 계속되어

시민들의 삶이 떨어지는 문제가 발생하기 때문입니다. 강북아파트들이 재건축을 못하는

이유는 바로 이러한 규제 때문인데 계속 이 규제가 지속될까요???

1-6. 재건축 분양대금

삼성역 개발에 따라 평당 아파트 가격은 계속 치솟고 있습니다. 현재 삼성동 아이파크는

평당 5,500여만원 정도이고 매경신문에 따르면 조만간 평당 일억이 갈 것이라고 합니다.

대청아파트는 분양대금을 7,000만원 받으면 분담금 없이 재건축을 진행할 수 있습니다.

입지조건이 그저그런 한남동 분양대금은 최소 5,500만원이상일 것이라고 합니다.

이미 개포동 평당 가격은 5,000만원을 훌쩍 넘어섰습니다. 개포동 중에서도 최고의 입지를

자랑하는 대청아파트의 평당 분양가격이 7,000만원 넘는 것은 일도 아닙니다.

2. 층간소음

층간소음의 원인은 얇은 두께의 바닥슬래브 때문입니다. 바닥슬래브를 두껍게 하면

층간소음은 사라집니다. 리모델링으로는 층간소음을 절대 잡을 수 없습니다. 왜냐하면

층간 높이가 낮기 때문이지요.

3. 재건축 비용

시멘트 값은 세계 최저수준이고 철근 값은 종이 값보다 쌉니다. 재건축 비용 증가 원인은

더딘 진행 때문이지 건축자재 값 때문이 아닙니다. 재건축 비용은 리모델링 비용보다

오히려 더 저렴할 수 있습니다.

4. 층고

현재 아파트 추세는 최소 2.6m층고입니다. 2.6m층고의 아파트에 가보셨나요?? 정말 좋아요.

층고 0.5m높이는데 평당 3만원이면 됩니다. 다시 말하지만 시멘트, 철근 값 저렴합니다.

5. 건물수명

장수명 아파트로 재건축하면 용적율을 10% 더 받을 수 있습니다.

6. 사람이 먼저인 내부구조

리모델링 구조는 구조적 기형을 띠고 있어 사람이 먼저인 구조가 아닙니다.

햇빛이 잘 들고 환기가 잘 드는 사람이 먼저인 그런 재건축 아파트를 건축해야 합니다.

7. 4베이, 5베이 및 혁신적 평면 설계

재건축 아파트는 4베이, 5베이가 가능하며 이에 따라 발코니 확장이 자유로워서 실면적이

매우 넓습니다. 23평의 경우 33평 아파트의 면적이 나옵니다. 리모델링 대청 아파트는

겨우 2베이 구조인데 그것도 복도 쪽 발코니는 확장도 불가능합니다. 발코니 면적은 최대

전용면적의 50%까지도 가능한데 실례로 힐스테이트 광교아파트의 경우 삼면을 발코니로 만들어

발코니 면적이 전용면적의 50%가 되도록 하였습니다.

8. 재건축 시기

삼성역 복합환승센터 및 현대글로벌 비즈니스 빌딩과 잠실 국제교류복합지구 건축과

세택개발이 가시화될 때 분양하면 7,000만원의 분양대금을 받을 수 있습니다.