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▶2분기 거래량 9175건…거래금액, 2021년 3분기 이후 최고=25일 부동산플래닛의 ‘서울 연립·다세대 주택 거래 동향 보고서’에 따르면 올해 상반기 연립·다세대 주택 매매거래량은 1만6037건으로 지난해 동기(1만2827건) 대비 25% 상승했다. 특히 지난 2분기 매매거래금액은 3조7010억원으로 전년 동기 대비 1조2915억원이 늘었다. 분기 기준 거래금액으로는 2021년 3분기 이후 중소기업월차 최고치다.
부동산플래닛 분석에 따르면 2분기 서울 연립·다세대 주택의 평당 가격(3161만원)은 전년 동기(2732만원) 대비 15.7% 상승했다. 전세사기 등 여파로 비아파트 공급이 줄어든 가운데 유망 재개발 지역의 거래량이 증가하며 가격 상승을 견인한 것으로 보인다.
대출규제 직전이었던 6월의 빌라 매매가격의 상승률 스피드마이너스대출 (한국부동산원 실거래지수 통계)은 3.17%로 아파트 상승률(2.51%)을 넘어섰다. 이 같은 상승세에 상반기 기준 상승률은 18.24%로 2008년 이후 17년 만에 가장 높은 수준을 기록했다.
상승세가 두드러졌던 2분기의 거래량 상위 3곳은 은평구(802건), 강서구(742건), 동작구(628건)였다.
거래량 상위권 미국 조기 금리인상 지역들은 재개발 초기지만 상대적으로 소액 투자가 가능한 지역으로 손꼽힌다. 김은선 직방 랩장은 “상대적으로 중저가 매물이 많은 은평구나 소액 진입이 가능한 재개발 초기 구역으로 수요가 이동했을 것”이라며 “6·27 대출 규제 후에도 투자 수요는 유지되고 있을 것으로 보인다”고 말했다.
거래금액 기준으로는 동작구(3062억원), 용산구(29 학자금대출연체핸드폰개통 51억원), 송파구(2609억원) 순으로 차이를 보인다. 동대문구, 중구, 노원구, 강동구를 제외하고 21개구에서 직전 분기 대비 모두 늘었는데 특히 용산구는 340건으로 직전 분기 대비 2.3배로 증가했다.
평당 가격 상위 3개 자치구는 용산구(6672만원), 성동구(5578만원), 강남구(5285만원) 순이다. 이는 전세 가격 상위 자 개인대부업자 치구 순위인 강남구(2741만원), 영등포구(2720만원), 서초구(2714만원)와 일치하지 않는다. 비아파트 시장의 매매가와 전세가 순위가 다른 것은 재개발 유망 지역의 노후 비아파트 가격이 높게 형성돼 있기 때문이다. 실제 용산구 후암동, 광진구 자양동, 성동구 성수동과 같이 신속통합기획과 모아타운 등으로 정비사업이 활발한 곳은 매매 평당가가 서울 평균의 최소 2~3배 이상이다.
현재 신속통합기획 확정지인 서울 용산구 후암동의 한 구역의 전용16㎡(전용면적) 원룸은 호가가 4억7000만원에 달한다. 개발 기대감으로 현재 평당 매매 가격이 약1억원에 달한다. 하지만 이 매물이 속한 용산구의 전세 가격은 평당 2488만원으로 25개 자치구 중 4위로 괴리가 있다. 성수전략정비구역 사업이 진행 중인 성동구 성수동 또한 연립주택 매물의 경우 30억원대 수준이다. 매매가격은 자치구 중 2위지만 전세 가격 기준으로는 성동구(2344만원)는 7위에 그친다.
윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “용산이나 성수 지역 비아파트들은 노후도가 높아 실거주용보다 투자자산으로서 성격이 강하다”면서 “용산은 특히 정비창 전면1구역의 시공사 선정이나 한남2구역 이주계획 등 올해 정비사업에서 진전을 보이며 투자처로서의 인기가 올라갔다”고 설명했다.
▶강남 빌라 2분기 거래량 직전 분기 대비 48% 증가=강남3구의 비아파트 거래량 추이도 눈길을 끈다. 2분기 강남3구 비아파트 거래량은 1213건으로 1분기(820건) 대비 48% 증가했다. 특히 서초구의 거래량은 168건에서 337건으로 2배로 확대됐다. 3월24일부터 지정된 강남3구 및 용산구 토지거래허가제가 비아파트는 해당되지 않아 해당 지역 연립 및 다세대 주택에 수요가 유입된 것으로 보인다.
윤 위원은 “토허제의 실거주 문턱과 급등한 아파트 가격으로 ‘강남3구 재개발 입주권’이라도 얻겠다는 대체 수요가 발생했을 것”이라며 “일단 신축이 들어서면 강남이기 때문에 수익률을 보장받을 수 있다는 판단이 깔린 선택”이라고 분석했다.
전문가는 대안적 투자처로 비아파트 시장이 떠오른 상태에서 가격 거품에 대한 경계가 필요하다고 말한다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “일부 지역에서는 사업 추진 속도가 빠르지만 실거주 의무로 구역 지정 전 매물 가격이 더 저렴한 비정상적인 경우도 발견된다”면서 “가격 변동성이 클 수 있어 실거주를 각오하고 진입하는 것을 권한다”고 말했다. 김희량 기자
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